案例分析

　　房屋渗漏能否退房？

　　近日，房产部接到数名消费者来电及投诉，其中有位高先生来电：他于去年买了一套南昌市某小区商品房，可是入住以后发现房屋的横梁和墙壁均出现漏水。

　　经过多次交涉，开发商才来维修，但最终没有解决渗水问题。后来高先生向开发商提出退房要求，但开发商不同意，认为自己所售房屋已经通过四方联合验收，取得竣工验收备案表，是合格产品。于是高先生想请教本报，对于类似商品房渗水问题，消费者可以要求退房吗？

　　针对高先生的投诉，记者专门采访了直属于江西省司法厅的江西京九律师事务所王登霆主任律师，请他就相关问题给读者一个较全面的答复。

　　房屋渗水开发商不存在根本违约

　　从高先生叙述的情况来看，高先生的情况不构成解除房屋买卖合同条件（也就是退房），单高先生现在可以要求维修，并要求赔偿损失。因为开发商不存在根本违约，房屋买卖一般涉及的金额都比较巨大，法律对解除合同的约定也是比较谨慎的，法律不允许也不会赋予购房者因为不太严重的质量问题就提出解除合同，要求退房的权利。只有开发商开发的房屋框架结构存在严重质量问题，质量不合格，消费者才可以要求退房。

　　要求退房法律规定有两种情况

　　到底房屋质量要严重到什么程度才可以退房呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定了两条可以解除合同要求退房的条件，一是因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　除此之外，对于房屋存在质量问题要求退房的法院都不会支持，但可以要求开发商维修并赔偿损失。房屋存在质量问题想要退房一般先与开发商交涉，要求开发商出具存在质量问题的证明，如果开发商不出具或不承认存在质量问题，那么就应该委托专业的鉴定机构做出鉴定，在诉讼过程当中业主应向法院提出鉴定申请，由法院委托专业的鉴定机构对房屋质量问题做出有法律效力的鉴定结论，如果鉴定结论是房屋主体不合格或者严重影响居住，在不能维修的情况下，才是可以退房的。对于房屋存在质量问题严重影响居住，鉴定结论一般不会下影响居住程度的结论，只是提出房屋存在哪些具体的问题，至于房屋存在质量问题是否严重、严重到什么程度，法律及司法解释没有明确规定，实践当中也没有具体的标准，是由法官依据自由裁量权认定的。因此，房屋质量问题严重影响能否退房请求，法院的判决结果差异较大，这也是业主在诉讼过程当中必须要考虑的风险。

　　渗漏维修入住后谁负责

　　入住后，房屋漏水该找谁维修呢？通常的是去找物业公司，如果物业负责维修那就没有问题了。可有时物业让业主去找开发商，业主去找开发商了，开发商又让去找建设单位，业主找了一圈都互相推诿，没人出来负责，那么究竟应该找谁呢？

　　依据《商品房买卖合同》，约定了出卖人在一定期限内负有保修责任。《房屋建筑工程质量保修办法》规定了相应的保修期限，具体为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；（五）装修工程为２年。因此，只要在保修期内，开发商就要承担相应的维修责任，至于缺陷是由于施工、勘察还是设计单位的原因造成的，那是开发商和这些单位之间的问题，和购房者没有关系。如果超过维修期，维修的责任就在物业公司，它可以申请维修基金来进行维修，别忘了我们在办理产权的时候都缴纳了每平米40元的维修基金。文/记者罗蕾

　　相关法律问题咨询热线：江西京九律师事务所0791-6252992

　　警惕房屋渗漏通病反弹

　　20世纪80年代末，建筑工程领域出现了全国性房屋渗漏严重的局面。

　　1991年，全国开展“质量、品种、效益年活动”，建设部在一年内发出两个通知，采取有力措施，及时扭转了这一危机。在此后的10余年中，各地对渗漏治理不同程度地做了不少工作，成效有好有差。

　　在近三年，虽对渗漏率未作详细统计，但据权威防水材料质检中心调查显示：2001年抽检各地在建工程50个工地、54个产品，各类防水材料的总合格率为48.1%，其中住宅小区占76%（38个工地），合格率仅为35.9%，在抽检产品中，沥青类防水卷材的合格率仅为39.4%。这足以说明，房屋建筑的渗漏隐患已达到十分严峻的程度，最终受害的将是广大用户或购房者。这一渗漏通病反弹趋势，令专家们堪忧。究其原因，主要表现在以下几个方面:

　　政策措施未能到位

　　1991年以来，为了保证防水工程质量，国家和建设行政主管部门相继出台了许多法规与文件：《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《国家化学建材产业“十五”计划和2010年发展规划纲要》、《推广应用化学建材和限制淘汰落后技术与产品管理办法》、建筑工程施工图设计文件审查执行办法》、《全国民用建筑工程设计技术措施-建筑产品选用技术（包括防水材料产品）》，以及制修订了大量产品标准和技术规范等。但是这些法规与文件因宣传贯彻不力，认真执行者甚少，较多则是有法不依、执法不严，缺乏监督机制，导致在材料、设计、施工、建设单位都存在管理上出现漏洞和不负责任等问题。

　　假冒伪劣材料猖獗

　　虽说我国的建筑防水材料品种齐全，产量稳步增长，强调发展中高档产品。据近三年统计全国各类新型防水材料的产量占总量的比例增长了7~8个百分点，已接近40%。但是，目前防水材料市场的基本状况仍处于鱼目混珠、良莠不齐、真假难辨，假冒伪劣产品屡禁不止的局面，且有进一步蔓延之势。特别是主导产品SBS改性沥青防水卷材受到的冲击最大，假冒者以正常价格的20~40%极低价倾销，市场占有率很大，使正规的大中型生产企业难以为继。

　　又如，沥青瓦的推出尚不到三年，产品标准正在修订，期望健康发展，但最近市场上却又冒出了一种不择手段以复合胎替代玻纤毡的低档低价产品，开始坑骗用户。此类情景不一而足，不胜枚举，如果任其泛滥，我们将失去可靠的防水材料在市场的占有率。

　　防水设计软弱无力

　　防水层的选材本该由设计人员遵守《规范》要求进行，这是设计单位的责任与义务。可是有些设计人员因不熟悉防水材料的品质，往往被一些不良供应商的虚假宣传所误导或蒙骗，不自觉地选用伪劣产品，这种情况还算是失误。

　　更有甚者，受开发商干预，放弃或推卸自己的职责，将选材一项让给建设单位决定。建设单位不懂，表现好一点的，采用征求专家意见决定（也有搞形式的），多数是盲目压价或恶意压价，暗箱操作，认同伪劣产品，以低价购进，设计人员听之任之。如《地下工程防水技术规范》颁布已有一年半，其中所列SBS改性沥青防水卷材的技术指标应达到产品Ⅱ型要求，但据许多大中型生产企业反映，这种产品很少生产，说明设计不到位，未做明确规定。以上这些问题缺乏人监督，导致伪劣产品能够闯过设计这一关。

　　施工质量难以提高

　　假冒伪劣防水材料泛滥，防水工程造价压得很低，使施工单位尤其是正规的防水专业施工公司难以中标，叫苦不迭。其后果是导致《法规》规定的，以施工企业为主体，对屋面、卫生间等防水工程实行5年保修期（含损失赔偿）以及学会、协会多年倡导的推行防水工程质量保证期制度举步维艰，困难重重。

　　相反，一些转包、违法分包和挂靠行为的所谓防水专业施工公司，则不怕开发商把绳索套在脖子上，他们拿得出齐全的“合格”证明，通过大力攻“关”，可以屡屡中标，然后大肆偷工减料，凡有一个上岗证就可雇用几个农民工，粗放作业。一旦发生渗漏，则用几桶涂料修修补补就可对付出1~2年，所获利润还是大于“损失”。这种状况，对提高施工质量要求只是一句空话。

　　开发商的不良行为

　　经研究分析，防水行业面临危机的根源，相当程度在于较多建设单位或开发商的不良行为，除以上所述外，主要表现在防水工程招投标中肆意压价行为和设计单位不坚持原则两个方面，导致假冒伪劣防水材料有人问津；冒牌落后防水施工单位有手段得以打入招投标市场。

　　不论屋面还是地下工程防水，保证质量的关键是其耐久性，恶意压低造价、使用劣质材料、施工粗放作业，肯定会缩短防水层的耐用年限，出现早期渗漏事故。为此，必须从遏制源头做起，再度开展综合治理。

　　完善法律杜绝渗漏

　　坚持质量第一，加强贯彻法律、法规、政策的宣传力度。希望建设部早日出台《关于加强建筑防水材料生产与应用管理工作的若干意见》和《建设领域2003年推广应用新技术公告》。

　　认真执行2003年7月1日实施的《建设工程工程量清单计价规范》，做到防水工程造价透明化，反映工程实际成本，形成公平市场竞争。

　　为进一步完善工程质量和建筑市场监督管理体制，整顿规范建筑市场秩序，根据建设部、中国保监会的部署，将在全国分批推行“设计责任险和工程质量保证保险”。应争取建筑防水工程列为其险种之一。

　　在执行《物业管理条例》中，依据业主在购买房屋时与开发商形成的法律关系，房地产开发商必须继续对已售出房屋的质量负责。由于在物业管理阶段原来的法律关系仍然存在，因此房屋发生渗漏，业主仍可依据有关法律法规追究建设单位的责任。

　　加强与房地产业协会的沟通，共同研究采取措施，监督与遏制开发商的种种不良行为，由建设行政主管部门依法对责任方进行严肃处理，并将不良行为记入企业信用系统。

　　■防漏小贴士

　　房屋装修如何做好防水防漏

　　装修前要认真检查楼上一层的厨房卫生间是否有渗漏，如果有，则应该先将楼上的防水工程做好后再装修。如果楼上暂时没有住人或因其他原因，楼上的防水工程一时处理不了，则应采取措施进行补救：在渗漏部位的底部涂刷聚氨脂，但渗漏部位的抹灰层要处理掉，基层要干燥。

　　防外漏。所谓防外漏就是防止居室外部渗漏，若渗漏隐患来自于窗户、阳台，原因是铝合金门窗安装时防水防漏工艺达不到标准或不合格，造成每逢大雨就有渗漏现象。如果装修时不另改动，就要采取补救措施。具体方法为，窗台另安装，另补防水防漏剂，室外部分挖除原来的防水胶，重新打上防水胶。

　　卫生间和厨房方面的防渗漏。渗漏的原因是防水没做好，防漏的做法是：厨房卫生间装修时，如果将原有墙地砖打掉重新装修，不管原来是否做过防水层，重新贴墙地砖之前都应重做防水层，四周侧墙防水层为高200mm，有浴缸的部位，防水层超过浴缸顶部200mm。有淋浴器且无其他防水措施时，防水层应做到淋浴所能喷淋到所有部位。

　　厨房卫生间装修时的防水处理：原先未做防水层，则按上述方法加做防水层；原来已做防水层，则应认真检查，看防水层是否到位，有否破损，否则应修补。修补完后应注水试验，以楼下及四周墙身无渗漏、无潮湿为合格标准。

　　厨房、卫生间等多水潮湿的部位在装修完工后，其地面的标高宜低于厅房或走廊地面的标高。厨房、卫生间门洞处应安装不怕水的石材，在其根部应做防水处理，严防积水从门洞处往厅房渗水。

　　卫生间厨房与走道相隔的门坎处特别需要留意。在安装大理石门坎前，均需用水泥搅拌加以填充，待平涸后再安放门坎门，这样就可以把每日清洗卫生间、厨房的流水有效地堵住和间隔，有效地达到了防水防漏作用。

　　屋面渗漏防治措施

　　屋面防水工程要选择专业防水施工队伍和取得合格证的工人持证上岗操作；在施工前编制防水施工方案，并就施工方法、工艺流程、质量安全及成品保护等方面对操作人员进行详细的技术交底，使每个操作人员都能明确工程的总体质量标准和要求，确保施工质量。

　　屋面防水层施工前先对结构层进行蓄水试验，检查结构层有无渗漏，在结构层无渗漏后进行防水层施工；严格掌握基层的含水率，达到要求后才能进行防水层施工；防水工程施工完工后，对屋面防水层进行蓄水试验，并做好试验记录，同时加强成品保护；

　　屋面泛水严禁外贴法施工。泛水处及转角等处按规定做成圆弧R≥15厘米，泛水和屋面之间卷材分层搭接，防水层贴到女儿墙压顶底，钉防腐木条将防水层上口压牢，并用密封材料将端头封严，以防收头处漏水；女儿墙上留槽时将卷材伸进槽内，并用钉子钉牢，钉距450毫米，再用水泥砂浆把槽口填实、粉平；

　　对穿过屋面板的管道井（孔）四周采用C30以上细石混凝土浇灌密实并捣成高50毫米左右的馒头状，以利排水。防水层包裹管道至少高出屋面保护层300毫米，并用金属箍将上口箍紧，再用密封材料封口；

　　雨水落水口采用平面安装，落水口比天沟底低20-30毫米，并用水泥砂浆、细石混凝土和防水油膏等防水材料嵌填密实。落水口上口选用球形雨水罩，阻挡杂物避免杂物堵塞雨水管；

　　屋面变形缝盖板下按屋面防水层进行施工，并附加干铺防水卷材一层。盖板按顺水流方向搭接，接口处用防水胶泥填充，并安装牢固；

　　为防止防水层过早老化、起皮、脆裂及绿化植被的根系破坏，对柔性防水层采用刚性保护层做法。刚性屋面混凝土防水层厚度不宜小于40毫米，内配双向钢筋网放置在混凝土防水层表面下10毫米，并在分格缝处断开，分格缝的纵横间距不宜大于6米，分格缝内用防水胶泥填充密实并上口干铺防水卷材一层；

　　屋面保温层应合理设置排气通道或管(孔)，排气通道中填干燥的大粒径炉渣、卵石，保证排气道纵横贯通，不得堵塞，且排气管(孔)必须做好根部的防水措施。（整理记者/范玉萍）

　　■记者手记

　　防火防盗防漏水

　　文/余绍三

　　南昌的天气，有个特殊时期，每年的5、6月份，阴雨连绵，数十天不停的下雨，被称为梅雨季节。

　　每年的梅雨季节，都是对房屋质量的一大考验。因为，在这种雨季里，房屋渗水、漏水经常发生。一旦屋顶、墙面的防水处理不到位，必然后患无穷。

　　之所以后患无穷，是因为渗水、漏水，看似小问题，但在有些开发商眼里，好像是“世界级难题”。要彻底解决，还真不那么容易。

　　说它是“世界级难题”并非没有依据。有些楼盘的房子，已达到“永修”的境界。漏了修，修了漏，再漏再修，再修再漏，折腾几回，几年过去了，房子照样漏水，还是住不进去。

　　不过，开发商的态度很好很“真诚”，“补嘛、修嘛！直到满意为止。”

　　问题是，永远都修不好，能满意的了吗？

　　我就纳闷了，60年代，咱们就有了“两弹”，去年神七都上天了，以现在的科学技术水平，怎么连小小的漏水问题也根治不了？

　　要探究这个问题，就不得不说到“中国特色”的工程承包制。

　　我们的工程承包，有个众人皆知的“潜规则”，很有特色。

　　开发商将工程进行招标，有资质的大型建筑公司才能揽下，这是A级公司，也是工程分包的最顶端，A级公司接到业务后，再把工程分成几块，分包给几家B级公司，B级又分包给C级，C又分给D……就这样层层转包，到最后，工地上的施工人员，可能就是路边的小工。

　　这样的小工，没有任何资质，也不隶属于哪家正规建筑公司，他们的施工质量、工作态度、工作责任心，谁能保障？

　　出自他们之手的工程，渗水漏水是正常的，不渗水漏水，那才是怪事。

　　工程被这样层层转包之后，除了工程质量难以保障，腐败也在所难免，假冒伪劣产品也全用上了。

　　所以，屋顶漏水、墙面渗水、卫生间漏水等等，在南昌楼市中，是非常普遍的，品牌房企还好，要是杂牌房企，那就等着“永修”吧。

　　渗水漏水的背后，其实就是房屋质量问题，虽然不影响房屋的安全性，但却严重影响了房屋的使用性。

　　业主碰上这种事，那就倒霉了。住嘛，又住不进去；修嘛，又总修不好；退房嘛，又舍不得。因为按照合同，退房是按购房原价退，顶多赔点利息，而有些房价都涨了好几茬，甚至翻番了，退房的损失岂不更大。

　　遇上火灾、盗贼，损失的是钱；要遇上房子漏水，恐怕要的就是命了，谁有那么多时间和精力，去应付这些事。

　　因此，防火防盗，更要防漏水。选择有品牌、有口碑、质量相对有保障的开发商，同时，尽量避免购买顶楼。如果有可能的话，在施工阶段，找个雨天去现场实地查勘。

　　万一真碰上渗水、漏水，千万不要寄希望于开发商给你修好，最好的方式是，让开发商赔点钱，拿着这钱，哪怕自己再掏点，找人去修，彻底翻修，把防水工作做足。

　　当然，这也是没办法中的办法，谁让你摊上这么倒霉的事呢。

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